Firmar un contrato no siempre es el primer paso. Muchas veces, antes de cerrar una compraventa o una negociación importante, necesitas una etapa intermedia que te dé seguridad y ordene el proceso. En esos casos, el contrato de promesa cumple un rol clave. En este artículo te explicamos de forma sencilla qué es, cómo funciona y por qué puede ser fundamental para proteger tus acuerdos antes de que se concrete la operación definitiva.

En el mundo de los negocios, especialmente para pequeñas y medianas empresas (pymes), suele ser clave asegurar acuerdos por adelantado.

El contrato de promesa surge como una herramienta legal para amarrar un compromiso entre dos partes, garantizando que en el futuro se celebrará un contrato definitivo en los términos acordados.

Este tipo de contrato es común en diversas transacciones comerciales – desde comprar un activo importante hasta formar una alianza estratégica – y ayuda a reducir la incertidumbre mientras se terminan de afinar detalles o cumplir ciertas condiciones necesarias para el acuerdo final.

¿Qué es un contrato de promesa?

Un contrato de promesa es, esencialmente, un contrato preliminar en el cual una de las partes (o ambas) se obliga, dentro de un plazo o al cumplirse una condición determinada, a celebrar un contrato futuro específico.

En otras palabras, es un acuerdo anticipado que fija de antemano las condiciones de un contrato definitivo que se firmará más adelante.

Por ejemplo, una empresa proveedora y un cliente podrían firmar una promesa donde se comprometen a suscribir un contrato de suministro en tres meses, estableciendo ya el precio, cantidad de productos y demás términos.

Durante el periodo de espera, ninguna de las partes puede retractarse sin consecuencias, lo que ofrece certeza jurídica a ambos lados.

Es importante destacar que el contrato de promesa no es lo mismo que el contrato definitivo que se promete.

La promesa prepara el camino para ese futuro contrato, pero no lo reemplaza.

Por eso también se le conoce como contrato preparatorio o precontrato, ya que su propósito es precisamente garantizar que el contrato principal se llevará a cabo en el futuro.

Algo muy relevante es que la promesa puede referirse a cualquier tipo de contrato (no está limitada al rubro inmobiliario).

Se puede prometer una compraventa de bienes, la prestación de un servicio, la constitución de una sociedad o cualquier otro negocio lícito.

Lo fundamental es que ambas partes tengan claro qué contrato futuro están pactando y bajo qué condiciones.

Elementos esenciales de un contrato de promesa

Como todo contrato, una promesa debe cumplir ciertos elementos esenciales para ser válida:

  • Consentimiento de las partes: ambas partes deben estar de acuerdo y con la intención seria de obligarse.
  • Objeto claro y determinado: el contrato futuro que se promete debe identificarse claramente. Es decir, se especifica qué contrato se celebrará en el futuro y cuáles son sus principales términos (por ejemplo, si se promete vender un equipo, se indica qué equipo es, a qué precio, etc.).
  • Plazo o condición para el contrato definitivo: la promesa debe establecer un plazo definido o una condición concreta para la celebración del contrato prometido. Por ejemplo, “dentro de 60 días” o “cuando se obtenga el financiamiento X”. Esto evita que la obligación quede indefinida en el tiempo.
  • Formalización por escrito: en Chile, la ley exige que el contrato de promesa conste por escrito para tener validez legal. No basta un acuerdo verbal. Idealmente, se firma ante notario si se trata de asuntos importantes (especialmente si involucra bienes inmuebles u operaciones de alto valor), aunque la norma general es que con que esté por escrito es suficiente.

Además de lo anterior, es común (aunque no obligatorio) que la promesa incluya cláusulas adicionales de seguridad, como cláusulas penales o garantías.

Este tipo de cláusulas busca dar aún más seriedad al compromiso y compensar a la parte cumplidora en caso de que la otra falle.

Contrato de promesa vs. contrato definitivo

¿En qué se diferencia exactamente la promesa de un contrato definitivo? Principalmente en su función y momento de ejecución.

La promesa es un acuerdo previo: fija las bases y obligaciones para un contrato futuro, pero no ejecuta el negocio principal en ese instante.

En cambio, el contrato definitivo es el que consume o perfecciona la operación pactada, generando ya las obligaciones directas propias de ese negocio (como entregar el bien vendido, pagar el precio, prestar el servicio, etc.).

Un ejemplo práctico: Promesa de compraventa de maquinaria

Veámoslo con un ejemplo simple: En una promesa de compraventa de maquinaria, comprador y vendedor acuerdan por escrito que dentro de, digamos, 90 días firmarán la compraventa de una máquina específica a un precio acordado.

Durante esos 90 días, la promesa obliga a ambas partes – el vendedor no puede venderle esa máquina a nadie más, y el comprador se compromete a comprarla según lo pactado.

Sin embargo, la propiedad de la máquina aún no se ha transferido, ni el comprador está obligado a pagar el precio aún (salvo eventuales anticipos pactados).

Formalidades y ejecución

Llegado el día, se firma el contrato definitivo de compraventa, donde ya se entrega la máquina y se paga el precio, cumpliéndose la operación.

En resumen, la promesa prepara y garantiza; el contrato definitivo ejecuta. La promesa crea una obligación de firmar posteriormente otro contrato, mientras que el definitivo crea obligaciones propias del negocio en sí.

También difieren en las formalidades: por ejemplo, una venta de inmueble en Chile exige escritura pública para el contrato definitivo, mientras que la promesa de venta de ese inmueble solo exige que sea por escrito (podría ser privada, aunque frecuentemente igual se firma ante notario para mayor seguridad).

¿Qué ocurre si alguien incumple?

Otra distinción importante es qué ocurre con cada uno ante un incumplimiento. Si una de las partes no cumple al llegar la fecha acordada, se considera un incumplimiento de la promesa.

La parte afectada podrá entonces exigir las reparaciones acordadas en la promesa (por ejemplo, hacer efectiva la multa o retener las arras) o pedir la resolución del contrato de promesa con indemnización de perjuicios.

En ciertos casos, incluso podría demandarse el cumplimiento forzado de la promesa, para que se obligue a la otra parte a firmar el contrato definitivo, aunque esto depende del tipo de obligación y las leyes específicas aplicables.

Lo esencial aquí es: la promesa tiene vida propia legalmente, y si la otra parte la rompe, se puede reclamar judicialmente.

Una herramienta útil para planificar con certeza

En términos prácticos, podríamos decir que la promesa es un seguro de que habrá contrato: asegura que ninguno de los dos se echará atrás antes de tiempo.

El contrato definitivo, en cambio, es el resultado final de la negociación donde las obligaciones ya se ejecutan.

Firmar una promesa permite a las empresas ganar tiempo sin perder el negocio. Es útil cuando faltan detalles por resolver, como la aprobación de un crédito, un estudio técnico o trámites que retrasan la operación principal.

Casos comunes de uso en pymes y negocios

En el mundo de las pymes y los negocios en general, ¿cuándo se utiliza un contrato de promesa? 

A continuación mencionamos algunos casos comunes donde esta figura resulta útil:

Compraventa de activos empresariales

Si una pyme planea adquirir o vender maquinaria, vehículos, propiedades u otro activo importante, puede firmarse una promesa de compraventa.

Esto es típico cuando se necesita tiempo para reunir el dinero, obtener autorizaciones o simplemente para asegurar la venta mientras se ultiman detalles.

Por ejemplo, una promesa para comprar un terreno o una oficina garantiza que el vendedor no se lo ofrecerá a otro y que el comprador lo adquirirá en fecha acordada, dando tiempo a reunir el capital.

Arrendamientos o contratos de leasing

En arrendamientos de bienes raíces o de equipos costosos, las empresas pueden firmar una promesa de arrendamiento.

Por ejemplo, un emprendedor que quiere arrendar una bodega a partir de cierto mes puede firmar una promesa seis meses antes, asegurándose la disponibilidad del inmueble mientras tramita licencias o adapta el local. De igual modo, el propietario tiene certeza de que tendrá al arrendatario comprometido.

Acuerdos societarios o de inversión

Cuando dos o más socios deciden formar una empresa conjunta o cuando un inversionista quiere inyectar capital en un negocio, a veces firman una promesa de sociedad o una promesa de suscribir un aumento de capital.

Esto fija los términos (cuánto invertirá cada uno, porcentaje de participación, etc.) con anticipación. Suele usarse cuando la inversión o alianza está sujeta a condiciones, como la aprobación de directorios, la obtención de permisos regulatorios o el cumplimiento de cierta due diligence.

Contratos de servicios o suministro a futuro

Imaginemos que una pyme proveedora gana la intención de un gran contrato de suministro con un cliente importante, pero el contrato definitivo se firmará recién el próximo año fiscal.

Para no perder el compromiso, pueden establecer una promesa de contrato de suministro donde ambas partes prometen celebrar ese contrato de servicios en la fecha futura acordada, asegurando precio, volúmenes y condiciones.

Esto es útil para que la pyme pueda planificar su producción y el cliente garantice su abastecimiento.

En todos estos casos, el contrato de promesa funciona como un instrumento de planificación y seguridad.

Para las pymes puede ser especialmente valioso, pues les permite ganar tiempo sin perder la oportunidad: pueden congelar condiciones de un negocio hoy, aunque la ejecución sea después.

También evita que la otra parte cambie de opinión tras haber invertido tiempo y recursos en negociaciones.

Por supuesto, la promesa no elimina totalmente los riesgos (si la otra parte incumple habrá que hacerla cumplir o pedir indemnización), pero reduce significativamente la incertidumbre durante el proceso.

Ventajas y precauciones al firmar una promesa

Como herramienta legal, el contrato de promesa ofrece importantes ventajas, pero también requiere tomar precauciones. 

A continuación, repasamos los principales beneficios y cuidados a tener en cuenta:

Ventajas del contrato de promesa

  • Certeza jurídica y planificación: Al dejar por escrito y pactadas las condiciones del futuro contrato, ambas partes obtienen seguridad jurídica sobre lo que ocurrirá. Esto permite planificar con anticipación las siguientes acciones comerciales (inversiones, producción, logística, etc.) sabiendo que el acuerdo está asegurado. La promesa actúa como un seguro de la operación, evitando sorpresas de último minuto.
  • Protección para ambas partes: En la promesa se pueden incluir cláusulas que protejan los intereses de ambos. Esto equilibra el compromiso y asegura que nadie quede en desventaja. Además, al negociarse todos los términos por adelantado, se reducen riesgos de malentendidos en el contrato definitivo.
  • Flexibilidad ante condiciones pendientes: Muchas veces la firma inmediata del contrato definitivo no es posible porque dependen de factores externos: trámites legales, obtención de financiamiento, resultados de algún estudio, alzamiento de gravámenes, etc. El contrato de promesa permite fijar el acuerdo sujeto a que se cumplan esas condiciones.
  • Facilita el financiamiento y la inversión: Para las pymes, una promesa firmada puede servir incluso como garantía o soporte para obtener financiación. Por ejemplo, si una empresa tiene la promesa de compraventa de un inmueble a su favor (es decir, tiene asegurada la futura compra de una propiedad que le interesa), podría mostrar ese contrato al banco para respaldar un crédito hipotecario.

Precauciones y recomendaciones

  • Redactar con claridad y completar los términos clave: Una promesa mal redactada puede ser fuente de conflictos. Es vital detallar claramente qué contrato se promete, con sus elementos fundamentales (partes, objeto, precio o contraprestación, plazo, condiciones). Si algo importante queda ambiguo, podría haber diferencias de interpretación al momento de firmar el contrato definitivo. Asimismo, establecer un plazo concreto (o condición definida) es necesario; de lo contrario, la promesa podría considerarse inválida o impracticable.
  • Cumplir formalidades legales: Asegúrese de que la promesa sea por escrito y cumpla cualquier otra exigencia legal aplicable. Si la promesa no respeta las formalidades, podría no servir como respaldo legal en caso de conflicto.
  • Considerar garantías o multas por incumplimiento: Si bien uno confía en la seriedad de la contraparte, siempre es sano prever qué pasa si alguien no cumple.
  • Entender las consecuencias de incumplir: Quien firma una promesa debe hacerlo con la convicción de que va a poder cumplirla. Incumplir una promesa no es “no pasó nada y cada uno por su lado” – al contrario, puede implicar responsabilidad legal.
  • Asesorarse jurídicamente si es necesario: Si bien no hace falta ser abogado para entender una promesa, sí es recomendable contar con asesoría legal al redactarla o revisarla, sobre todo en negocios complejos. Un abogado podrá asegurar que la promesa incluya todo lo necesario, que no tenga cláusulas inválidas y que refleje bien la voluntad de las partes. Esto le ahorrará problemas a futuro y le dará tranquilidad al firmante.

En conclusión, el contrato de promesa es una herramienta valiosa para quienes necesitan certeza en sus negociaciones comerciales.

Bien utilizado, permite asegurar acuerdos importantes otorgando un margen de tiempo para cumplir condiciones o preparativos, todo ello sin perder seriedad ni compromiso.

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